专家：外资推动房价上涨的观点值得商榷

　　“外资投资中国房地产业加剧了国内房地产市场整体竞争状况，带动了投资性购房，推动了房价上涨�！�——针对业内这样一种观点，复旦大学房地产研究中心副主任华伟表示，这种观点是值得商榷的。我们认为根本问题是市场中的闲散资金过多，投资渠道狭窄，这就逼得资金到处寻找投资目标，即使外资不来，这些投资者也会去买商铺、写字楼。如果不提供其他更有效的投资渠道，即使没有外资投资，中国房地产市场照样过热。

　　近6年来，中国的货币供应量(M2)迅速增长，由1999年的117638.10亿元上涨到2005年的298755.48亿元，年均增长率达16.83%。2005年M2余额/GDP高达1.64，这意味着市场中有大量脱离实体经济发展的货币。2005年，市场中有约15万亿元的“闲置”货币。

　　华伟指出，投资过度的解决办法宜疏不宜堵，关键是要开放投资领域，把国内过剩的投资资金有效疏导。资金疏导好了，又哪来资金去跟外资的风呢？所以说，现在是资金过剩，渠道狭窄，导致房地产市场集中了过多的投资需求。

　　现在进行宏观调控，可以说只能抑制了它短期的投资冲动，但是这笔钱一分也没有少，一旦有机会，它就会迅速扩张，随时可以入市，所以说关键是拓宽投资领域，而不是让这些钱不进来。所以，即便没有外资的进入，中国房地产市场的问题依然存在。

　　华伟表示，国内房地产市场的主要问题是市场结构有问题，它的问题主要不是出在房地产市场的整体，而是在房地产市场的一个重要部分——住宅市场。

　　房地产市场的问题并不是外资带来的，实际上是我们地方政府角色错位，配套措施不完善造成的，导致房地产市场总体过热、供求失衡，在结构上偏离了弱势群体。所以，我们首先要把住房市场问题和房地产市场问题分开，住房市场中造成结构问题的根源是什么呢？是总量上的供需失衡使整个房价快速上涨，结构上中小户型、中低价位住房供应不到位，从而造成中低收入家庭住房困难，这实际上是我们前一阶段发展房地产业的过程中，忽视了构筑“防火墙”。

　　弱势群体不可能完全靠市场去解决住房问题，他要靠住房保障，要靠廉租房、经济适用房等制度来解决，这是第一道“防火墙”；此外，对于本地的原住民以自住需求为主的，和外来人口以投资和高端需求为主的，也要建一个“防火墙”，要通过经济适用房、户籍制度、公积金制度让除弱势群体之外的本地居民，依靠市场能解决需求，不要和外来的高端购买力相重合，这是我们应该做的第二道“防火墙”。在这两道“防火墙”之外，剩下的就是中高端的市场，这个市场可以对全球开放，谁有钱谁来。

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