- 保障房资本机遇：鼓励和吸引国资、民资等参与 (2)
一些业内人士认为，经适房、限价房可以通过直接销售，回收成本，而即将全面推行的公共租赁房“只租不售”，需更多资金沉淀，因而吸引民间资本参与更显迫切。
拓展融资渠道
多位业内人士建议，政府应承担保障房建设的首要责任，在对保障房的规划设计、建筑标准、销售价格等设定统一标准的前提下，让保障房市场面向国企、民企平等开发，形成良性竞争局面。此外，政府应建立更合理的利益激励和风险分担机制，减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。
上海爱建房地产公司总经理万雯娟认为，应通过金融创新拓展公共租赁房的融资渠道，管理好民间资本对公租房的投资风险。她说，从现金序列分析、公共租赁房建设类似于银行的分期贷款业务，政府先投资建设公共租赁房，然后再通过租金逐渐收回建设投入。在政府财政紧张时，最好的办法是政府去“分期借款”，而渠道可以选择“资产证券化”：首先可以由政府与开发商签订协议，再由开发商按照规划建设公租房，完工后将公租房所有权移交给政府，政府再将公租房打包并附上每年支付收益的财政担保，将这个资产包整体出售给资产证券化平台，但政府仍然保留经营资产包的义务。然后，资产证券化平台以资产包为基础，向社会公开发行资产证券化产品，募集资金，政府用资产包的出售收入(即募集的社会资金)来支付开发商的建设款项。资产包的出售可以让信托、银行、政府旗下的资产管理公司或其他有诚信的公司操作。万雯娟说，政府在此过程中需要付出的除了土地，还有补贴资产包的收益。
民革上海市委副主委李世耀建议，探索建立房地产信托投资基金，用公共租赁房“打包抵押”方式，发行政府融资债券，将流动性较差的保障房资产转化为更具流动性的证券，促进民间储蓄向投资转化，可有效提高保障房资金筹集量。
“国企主导”模式
近年来，上海着力探索保障房配建商品房建设路径，调动了企业积极性，使这一民生工程得以良性运转。
2009年，上海市开工建设经济适用房400万平方米，配套商品房836万平方米，合计占全年住宅开工量的近60%，为历年来最高。2010年，上海计划再开工建设经适房400万平方米、配套商品房800万平方米，两类保障房开工量预计占今年全市住宅开工量的60%。
上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说，目前上海的保障房建设已形成“国企主导”的良性模式，可以完成既定任务。
以经适房为例，截至去年年底，上海已累计完成经适房开工量605万平方米，主要由三大块组成：一是松江泗泾、宝山顾村、南汇(现已并入浦东)周康航、浦东曹路等六大基地，共370万平方米左右；二是由各区自行建设，约15个项目、80万平方米；三是盘活存量土地或利用产业结构调整后新开工的项目，约150万平方米。上述三大类项目均全部或绝大部分由国企承�？⒔ㄉ�。
上海城投置地(集团)有限公司2003年获得松江泗泾基地地块，2004年，这个项目被纳入上海配套商品房基地，名为“新凯家园”。一期工程共30万平方米的配套商品房、已先后于2007年、2008年交付使用。二期项目建筑面积约29万平方米，经适房和配套商品房分别占40%和60%。已竣工的1464套经适房，是上海首批试点销售的经适房源。
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【编辑:林伟】 |
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