- 地王背后是央企或国企 地王倒掉谁的利益受损失(3)
主持人：
虽说这次地王被收回只是国土部门按照游戏规则在出牌，但是相信对于地产的从业者来讲这个冲击是不少。我们来听一听业内人士的看法。
(电话采访)
杨少锋(联达四方房地产经纪公司总经理)：
第一方面是大龙地产商拿到这块地的时候，本身就是不理性的一个结果，凸显了我们2009年我们土地市场的泡沫。而北京市政府这一次把大龙地产收回来，那是体现了中央政府在调控房地产方面的一个决心，我们预计下一个阶段，国土资源部门在执法这方面还会有更大的动作。所以2010年整个中国的房地产市场土地市场的泡沫，我认为会破灭，整个房地产的土地市场会回归理性。
大龙地产拿地的时候，本身他就是想着拿地王之后再去融资、再去运作，他自己本身从大龙地产不管是哪一个环节来说，他都没有能力去运作这块地。他为什么会去拍呢？他就希望举完牌之后拿到地去找其他的企业说，这块地你们投资，我们一起来开发吧。但是他当时拿这个地的时候，确实价格太高了，所以现在谁想接这个盘，都要去考虑一下市场的风险。所以这也是他为什么拖着不敢跟北京市国土资源局签订土地出让合同的原因。
主持人：
如果说这个地王被收回谁受到损失，其实还有一大部分人群，那就是拿有大龙地产股票的这些股民，相信也有不少人是在地王产生之后买进的。今天大龙地产是跌停了，他们的损失也是不小。但是究竟什么人最愿意看到地王的出现，这背后有几种的可能性呢？听听王教授的观点。
王锡锌：
许多房地产专门的研究人士在这一块做了很多研究，比如说在复旦大学住房政策研究中心的执行主任陈杰，他提出了三种最重要的推动地王产生的因素。第一个，他是通过一种企业相互的合谋，也就是企企合谋。
主持人：
企企合谋，他们的共同利益在哪呢？
王锡锌：
举一个很简单的例子来说，如果地王旁边有很多地产，如果说我炒出最高的一个地王，那么首先广告效应会让周围整个地块的房地产都要增值；另外一种地王产生以后又会直接地拉动整个的地产价格。因为你看到一个地王产生以后，整个楼面的价格就3万多了，原来盖的那些两万多的蹭蹭蹭都上去了。
主持人：
就像顺义这块地一样，虽然这块地被收回了，但是周边在售的房子价格都上去了。
王锡锌：
对，它的价格让你有了预期。所以，如果有一种共同利益关系的话，企业与企业之间的合谋完全是有可能发生的。
主持人：
这是一种可能性。
王锡锌：
第二种情形，有的研究专家指出是一种银行和企业之间的合谋。这种银行和企业之间的合谋，如果说在很多企业那是人们在猜测的话，也许我们在大龙整个股东这里面可以看到一些，我们看到首先大龙地产的控股关系，这里面控股关系首先有个国资背景；接下来我们看到10大股东里面，首先是中国农业银行、中国工商银行，接下来中银国际、民生银行、农业银行股份有限公司等等，这些其实都是地产公司的股东，企业和银行的合谋在目前的这种拿地以及开发的过程中非常重要。就像我们看到，大龙它自己的账面资本，现金大概是3个多亿，它要吃下50个亿靠什么？一定要靠银行贷款、一定靠资本运作、靠融资。银行和企业的这种合谋是推动地王凭信的一个很重要的原因。
主持人：
我们必须得强调这只是我们根据专家的观点来分析出的几种可能性，不是一个定论�；褂幸桓鲋匾目赡苄阅姑挥薪驳�。
王锡锌：
可能就是政企之间的合谋。我们看到在一些地方政府对土地财政的确是有一定的依赖程度，很显然如果把地价抬高，土地的出让收益就会增大，如何让地价提高？地王会起到一个很好的推动作用。
主持人：
依据什么样的事实来分析得出这样的一个结论呢？有没有什么样的例子可以证明呢？
王锡锌：
首先地王对地价的拉动作用完全是可以有一个很简单的逻辑。如果说一个地王出现以后，对周边直接带动的是地价、直接带动的是房价，人们对接下来地价的预期又会拉高，所以它有一个逻辑关系。如果我们从实际的来看，地方政府和房地产企业的合谋，其实我们可以看到广渠路15号地块，这个地块当时一度也是一个地王，但是地王拿下以后，拿地的企业迟迟不能开发，最后找到了很多的理由，这种所谓合理的原因。最后导致的是，为了这一个地块的开发专门调整了规划，使得建筑楼层能够增高20米，这样就可以使得开发商获取更多的利益。
主持人：
因为它核算了，如果按照它原有的规划，按照它的拍卖价格，它可能是挣不了钱的，所以要求改规划让它能够有一部分的收益。在拍的时候，作为一个在核算上应该非常精细的一个企业来讲，它事先没有预见到吗？为什么敢于拿那样的价格去拿地呢？
王锡锌：
如果真的存在这样一种预见的话，只能说当时它预见到了，但是它同时也知道，当时这样的一种核算在未来是可以调整的。事实上，在这里这种政和企的合谋，不仅仅表现在有这种直接的让步和调整，我们的许多政策还表现在，比如说拍地违约的风险相对来说比较低，或者说违约成本比较低。购地款首先是押金，有一个首付，首付现在提高以后也就是3个月内50%，在以前这个比例是更低的。如果说我拍了地，我不能够要了或者我买不起了，这时候最多损失的就是一个订金，如果我在那个过程中能够拖延，地价升高了我可以出手。所以在这里面包括对囤地打击，我们原来一直有政策，但是政策的落实还有待去强化。
主持人：
另外还有，您看去年北京11个地王的产生，其中一半都是央企或者是国企的背景，这是值得注意的一点。因为有人描述过，在拍卖现场如果是民企的，它每拿一个价格都会很紧张，下面一步揭不揭开它会去计算，但是很多国企参加……
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