- 解读退房率与小阳春：如何影响楼市(2)
“小阳春”能否持续？
如果依据一月、二月、三月总套数与2008年、2007年同比持平，就判断市场已经回暖，这种结论多少有点“含糊”。套数虽然一样，但成交额、成交面积、产品结构一样吗？
就统计的客观性而言，上海显然胜北京一筹。
从上海披露出的房地产的交易数据看，三月份，上海市一手房住宅成交价格构成中，单价在万元以内的住宅占总成交量的约59.9%；住宅成交面积构成中，120平方米以下户型占总成交量的62.6%。也就是说，是性价比高、购买门槛稍低的房子在占据了主流。
但从北京的统计数据，却看不到这么细的结构分析。
如果匡算一下北京房地产交易状况，就大致知道目前的成交情形了。目前拥有销售许可证的在售楼盘为200个，但是三月份却有82个楼盘“零成交”，一套也没卖出去�；钤镜穆ヅ淘�10至20个左右，也可以说是屈指可数，远方沁山水、美丽山、华侨城、中信城、金泰丽湾、太阳公园等，基本特点是1.2万元至1.4万元每平方米左右，位置近轨道或距城区较近，一年前这些楼盘几乎都有上扬至1.7万元每平方米甚至2万元每平米的冲动。在这些楼盘的销售过程中，确实出了排队认购，到处有人找“关系房号”的现象。
于是类似于“二八”现象的不对称格局出现了，这十余个活跃楼盘的成交量及金额，约占叫成交的30%至40%之间，加之其他一些降价幅度大的天资条件略逊的楼盘也有陆续成交，就构成了北京市场其实是局部热销的情形，大部分冷清的格局。
下一个阶段，状况会如何呢？
把这个命题放在国际背景、美国经济走向之下，结合外贸出口状况去观察已为共识，在此不多说了。就流动性状况而言，前三个月新增贷款4.58万亿，普遍的说法是中小企业贷款难，但事实上，并不是中小房地产企业贷款难，不少资质不错的房地产企业都获得了1亿至3亿左右的资金。这些资金可以支撑到什么时候，银行会不会维持一季度的放款规模，都是未知数。
总之，房价像2007年那样上扬已然是“镜中花月”，但大幅下挫的征兆也不明显，除非出现像1997年香港金融风暴那样的负资产冲击。也就是说，房地产出现了像股市一样的“底部运行”的特点，高一波，低一波，但大体会维持这个局面。（吕尚春）
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