- 任志强：房地产行业最后复苏 房企破产概率很低(2)
宏观指标若不太差，住宅目前的成交局面还会维持两到三个月
从目前的数据来看，应该说是住宅市场基本恢复，或者是好于历史预期。3月份的交易量是历史最好水平，比2007年还好得多。从销售套数来说，大约30个城市是最好水平。北京3月份是2万套，很不得了，去年全年才15万套。如果按照这个速度，北京的库存8个月就没有了。我们现在最严重的问题是没有人买地，有钱的人与公司不敢买地，因为对宏观经济前景不看好，和有钱没钱没有太大关系。所以我认为目前住宅市场基本恢复，但是持续性不敢说。
如果4月份、6月份公布的宏观指标很差，房地产情况就不可能很好，因为商业和写字楼市场主要是靠第三产业和服务业来拉动的。宏观指标不好，第三产业与服务业是不可能好起来的。在宏观经济指标不太差的情况下，住宅市场目前高成交量的局面还会维持两到三个月的时间。如果很差的话，则很难说目前的局面还能维持几个月。现在没有办法预测，从现在的情况看，一季度是好坏参半，坏的占多数。我们的信息不透明，因此很难做一个长期预测。
今年地产公司破产概率很低，基本上看不到了
地产公司今年破产的概率很低，从二三月份的销售来看，很低，或者说是基本上看不到。极少数的可能会被并购贷款兼并。如果不是上市公司的话，可能没有人关注这个事情，上市公司如果出了问题顶多是卖壳。
在2007年，一些地产公司参与了对赌协议，但是数量很少。代表性的事件才可以拿出来做样本，比如说，很多地产公司都发行了公司债或者外币债券，其中有一个或几个到期还不上，出了问题，这就很可能是一个普遍的问题。但是，在这么多的上市公司里，有资格有能力发债的非常少，几十家而已。
目前，解决高价地入市难题最普遍的做法是，地方政府允许提高容积率
2007年地产公司拿的高价地基本上还没有入市，在今年1~2月已经出现了退还高价地的事情，总体数量还不大。退地毕竟不是一个普遍的解决办法。从目前的情况看，地方政府不愿意看到高价地被退还的事情发生。因此都会在容积率上开口子，适度地提高容积率，提高后土地的单价事实上就往下降了。政府有权力修改容积率，如果你看土地合同，最后是以规划批准为准，假如你盖的面积多了一些，政府允许开发商补地价。一般而言，最后不可能完全与规划的一样，土地部门都会有一些适度的调整。这只不过对别的人不公平，但是并不违法。
在经济形势紧张的时候，其他人理解就过去了，没有人会有什么意见。但是，万科上次就很有意见，政府说可以缓缴土地出让金，他说自己就没有缓缴。我觉得大家没有意见就过去了。地方政府总是与中央政府博弈的。长沙的地王，北辰可以调高容积率，别人是没有办法指责的，地方政府总是能够找到一个解决办法，开发商也能找到一个解决办法，但像万科这样有能力一次性缴清土地出让金的公司就会有意见。
处理高价地还有其他办法。新的政策已经允许缓缴土地出让金，这样高价地的成本就不会很高。另外，政府也会考虑在地王附近再出让给你一块价格低的地块，这样两幅地块的价格平均后，成本也降低了。但是不好说这个做法是否普遍，因为缺乏明确的数据。目前，大量的高价地还没有进入市场，如果开工了，明年才会进入销售阶段，这还有一个过渡期。
(注：本文根据本报记者张杰、张媛媛对任志强的采访录音整理而成)
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