本期主持：本报记者 马继鹏 李画

　　本期嘉宾：

　　任　宏：重庆大学建设管理与房地产学院院长

　　易宪容：中国社科院金融研究所

　　岳锋钢：DTZ戴德梁行华北区综合住宅部主管

　　郭士英：太平洋证券研究所所长

　　郭田勇：中央财经大学中国银行业研究中心主任

　　黄兴文：北京师范大学不动产研究所副所长

　　【背景】

　　关于房地产市场的救市传言不绝于耳，有媒体报道称，针对持续下滑的房地产市场，中央政府已在制定一系列救市政策，并确定了一些具体的实施办法。10月17日，国务院常务会议提出：“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房�！闭馐欠衲苁幼鞴俜降恼�式表态呢？

　　中国房地产市场由2007年的“黄金时期”走到今天的“行业严冬”，短短一年间，中国房地产市场发生了巨大变化，由原先的卖方市场转变为目前的买方市场。购房者对房价理性回归开始充满着期待，与此同时，“救市”的声音却不断传出。那么，中国房地产市场的未来将如何演绎？本报整理报道

　　房价虚高泡沫已挤破？

　　【反方】

　　以目前的房价水平来说，无论是一线城市还是二、三线城市，甚至三、四线城市，以当地居民的收入水平对比当地的房产价格来说，基本上没有多少地方的居民会认为房价是便宜的。国内房价过高是不争的事实，对于这个问题，政府只要对市场做一个最为简单的调查就一目了然

　　易宪容：以目前的房价水平来说，无论是一线城市还是二、三线城市，甚至三、四线城市，以当地居民的收入水平对比当地的房产价格来说，基本上没有多少地方的居民会认为房价是便宜的。国内房价过高是不争的事实，对于这个问题，政府只要对市场做一个最为简单的调查就一目了然。

　　房地产消费是可以扩大居民的内需，并通过这种内需扩大来带动几十个行业的发展。但是，这里有一个前提条件，就是这种内需扩大是建立在绝大多数居民有支付能力的价格水平上，如果不是这样，居民住房消费的扩大根本就不可能。但是，在目前的房价水平上，国内绝大多数居民都没有支付能力进入，那么，这样的内需扩大也只能是一句空话。

　　同时，国务院提出“降低住房交易税”当然是好事，但是对于一般居民来说，差距仍然较远，房市价格下调才是问题的关键所在。

　　任宏：我认为，持续数月的房地产低迷，受政府宏观调控政策的影响比较大。打个比喻，中国的房地产就像一个病人，而政府是医生，医生帮助这个病人治病，重新回归理性、成熟。从目前的治疗效果来看，尽管房地产市场交易量萎缩，但是并没有出现实际房价大幅下降现象。这说明，宏观调控的力度还不到位，房地产市场的泡沫还没有挤破。治病是一个痛苦的过程，没有人会欢天喜地地接受开刀，但是病治好了，也就能恢复健康，这是一个不能省略的过程。

　　郭田勇：房地产市场作为一种商品市场，它的价格肯定要反映供求关系，现在房地产市场成交量下降就已经说明了问题：房价太高。房地产价格已经超出了大多数人的购买能力，所以，房地产价格下降是必然的。

　　如今，很多房地产开发商坚持不降价，一直幻想着房价还能再次回到2007年的水平，但从目前的情况来看已经不太现实。2006年到2007年房价的过快上涨已经“消耗”了大批潜在购房者，现在中国的潜在购房者已经出现断层现象，潜在购房者群体的成长速度远远落后于房价的上涨速度，所以供给和需求之间出现了落差，如果房价不降，供需之间的“鸿沟”就难以消除，潜在的购买力就无法激活，房地产商的资金链自然会越绷越紧。

　　黄兴文：在市场内因和政府强有力调控措施的双重压力作用下，中国房地产业也结束了“黄金十年”，市场进入周期性的萧条期。对于开发商而言，最迫切需要的是资金，而能够获得资金的渠道少之又少，银行的大门早已关闭。在中央银行的严密监督下，加上美国金融�；�带来的前车之鉴，没有多少银行敢冒险给昔日的“朋友”伸出援助之手。

　　目前，不少开发商想尽一切办法来获得资金，实际上，最好的办法是卖房、或卖项目，从市场收回来的资金才是真正的救命钱。

　　【正方】

　　以北京为例，尽管确实存在个别虚高的楼盘，但北京的房价并不存在所谓的“泡沫”，因为一些高档住宅项目，确实是因为其建在高档地区或者拥有不可复制的景观，如北京CBD地区，该地区的住宅性价比很高。要谈房价，还需要审视产品本身，房价是否还具有上升趋势，是否真正虚高

　　岳锋钢：就北京地区来看，市中心的房价并没有实质性松动，特别是奥运之后，北京地区的基础设施建设，如交通等有了明显的改善、服务水准大大提高，城市的吸引力正愈来愈大。

　　与此同时，华北地区二线城市的城市化进程很快，户籍管理制度正逐步放松，居民收入水平在稳步提高。从长远来看，以京津为核心的渤海湾地区将快速发展。其中，北京的吸引力更是巨大，加之土地资源的稀缺性。因此，目前买卖双方的观望情绪并不会影响北京旺盛的实际需求。

　　我个人认为，尽管确实存在个别虚高的楼盘，但北京的房价并不存在所谓的“泡沫”，因为一些高档住宅项目，确实是因为其建在高档地区或者拥有不可复制的景观，如北京CBD地区，该地区的住宅性价比很高。要谈房价，我觉得还需要审视产品本身，房价是否还具有上升趋势，是否真正虚高。

　　但是，在这将近一年的时间里，也的确出现了部分开发商打折促销的情况，主要是因为部分地产商的现金流、资金链十分紧张，以“割肉”来换取流动性。但是，当看清了国际国内形势之后，调整期过去，房价还有进一步上升的可能。