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银行人士提醒:二次置业者公积金贷款买房更划算

2008年12月25日 13:38 来源:信息时报 发表评论

  央行年内5次降息,尽管存款收益缩水了,但房奴却可以减轻不少负担。记者细算了一笔账,降息后房奴直接受惠不少,5次降息将使100万元20年房贷月供减少上千元。银行业内人士提醒购房者,随着银行利率的降低,办理房贷应选择浮动利率房贷,二次置业者公积金贷款更划算,已经申请贷款的,提前还贷可暂缓一缓。

   5次降息

    100万20年少还27万

  市民彭先生昨天去金沙洲看楼盘,他告诉记者自己现在看房的理由,一是房价降了,二是贷款利率低了,打算趁早贷款购置一套物业,也算是提前消费,为将来结婚做准备。

  如果选择浮动利率房贷,一般于次年1月1日起,将执行新的贷款利率。自9月16日起央行6年来首次降息,到日前第五次降息,5年以上贷款利率由降息前的7.83%下调至5.94%,已累计下降189个基点,这意味着房奴每月将减少一笔不小的支出。以100万元20年期房贷为例,降息前5年以上基准利率为7.83%,按照等额本息还款法,每月还款本息合计8258.911元;连续5次降息后,5年以上贷款基准利率为5.94%,每月还款本息合计7129.739元;也就是说,明年起房奴每月将比降息前少还1129.172元,20年可少还27万多。

    建议一

    选择浮动利率房贷

  “降息周期下,浮动利率房贷比固定利率房贷更能节省成本。固定利率房贷一般在加息周期下,通过锁定利率来减少房贷成本。固贷利率要高于浮动利率房贷,并且预计降息还会持续,再加息可能要到3~5年之后!惫獯笠懈龃棵庞泄厝耸克,“即使进入加息周期,还可将浮动利率房贷转为固定利率房贷,这种转换是免费的。不过,一般情况下,用于自住的住房贷款70%会选择提前还款,20年房贷实际贷款期限也许只有5~8年!

  对于已办理固定利率房贷的人来说,应考虑固转浮。目前,光大银行、中行等对于申请“固转浮”,免收任何费用,招行则需要一定违约金。

    建议二

    二次置业首选公积金贷款

  住房公积金贷款利率低于商业房贷利率,日前降息后,5年以上公积金贷款利率为3.87%,该利率打破了2002年2月和2008年11月27日4.05%的最低纪录,成为1990年公积金创立至今的历史最低水平。

  目前商业房贷利率则为5.94%,对于首次置业者,如果执行最高0.7倍优惠利率,则实际利率为4.158%。以50万元20年贷款来计算,如果购买首套房并享受最优惠利率,每月还款额为3071.691元,公积金贷款每月还款额为2995.761元,公积金贷款可节省75.93元。但如果是二次置业,不享受优惠利率的情况下,公积金贷款每月比商业贷款可节省561.109元。因此,如果是二次置业,首选公积金贷款。

  除贷款利率优惠外,12月1日起,广州公积金住房贷款的最高限额由过去个人40万元提高到50万元,夫妻合计贷款额度上限从65万元提高到80万元,对于采用“公积金贷款+商业贷款”组合贷款方式的人来说,可提高公积金贷款额度,降低商业贷款额度,由于公积金贷款利率低于商业贷款利率,将进一步降低贷款成本。

    建议三

    不要急着提前还贷

  每年年底,银行都将迎来提前还贷高峰,今年随着降息预期的弥漫,银行理财师建议,如果有一定风险承受能力,不必急着提前还贷,可将手头充裕的资金用来投资稳健型的理财产品,利用理财产品收益率与贷款利率之间的差价来套利。

  目前,5年期以上贷款利率为5.94%,如果执行最高0.7倍优惠利率,则实际利率为4.158%。据统计,经过连续降息,目前银行发行的非保本信托类产品平均预期收益率为4.6%,有的结构性产品收益率在6%以上。不过,目前结构性产品投资风险较大,投资前应看准投资方向,谨慎选择。除银行理财产品外,对于风险承受能力较强且有投资经验的投资者,可进入股市、基金或期货市场掘金。

  对于保守型投资者或没有投资经验的人来说,如果有闲置资金又无处投资,与其放在银行,眼看着存款收益下降,不如早点提前还贷减轻压力。(记者 乔倩倩)

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