受启用新版二手房合同、银行个贷紧缩等各项相关政策的影响，7、8月份深圳二手楼市遭受重创，成交量大幅度下跌。而近期央行年度第四次上调金融机构人民币存贷款基准利率，再次给敏感的深圳楼市带来冲击。一方面持续加息会让消费者对房地产贷款成本上升的预期明显增加，从而抑制购房需求，另一方面也会使消费者对房地产销售价格下跌的心理预期增强，加剧观望心理。

　　市场上，综合各大中介的统计看，进入8月以来，二手楼市的观望之风越来越浓厚。以下是深圳几大中介公司对成交情况的分析研究。

　　中联

　　期待政策明朗缓解观望

　　近期政府接连出台政策抑制房价，限制境外人士及机构购房的数量，银行收紧房贷，降低贷款成数等一系列杀招迭出，成效渐显。这一方面减少了市场需求量，抑制了炒房行为，另一方面增加了投资客的首付成数，挤占了资金，增加了炒卖成本。但同时，政策的实行也将部分居家客拒之门外。个税即将出台，市场普遍对这一政策的期望值很高，居家客持币观望者居多，市场观望气氛浓厚。

　　根据中联地产市场研究中心观察，8月份二手楼市场成交量大幅下降，与7月份环比整个二手房市场萎缩五成，房价表现平抑，由于成交量不大，房价基本上与7月份持平。买卖双方进入博弈阶段，在个税政策进一步明朗后，市场有望逐步平稳。

　　根据7、8月份南山的市场成交反映，在7月底市场已明显出现成交量下降，约减少三成之多，房价较6月份整体下降近5%。8月初二手楼成交量急剧下降，市场买卖交易成交稀少，但目前的二手市场并没有出现放盘量大增、业主大幅降价的现象，8月份正式进入买卖双方相持的阶段，这种情况可能要等到个税出台后才得以缓解。近期南山新开盘的三个项目兰溪谷二期、后海公馆、博海均没有出现前期的抢购现象，但开盘价依然创出新高，其中以兰溪谷二期为首，均价达到42000元/平方米，最高价达到99999元/平方米，由此可见地产开发商还是很看好后期市场，依然保持强势的价位。

　　满堂红

　　二手楼市场形势扑朔迷离

　　上半年，央行频频加息，深圳一些银行已将按揭贷款首付比例提高至四成，部分银行已全面停止办理二手房按揭贷款，加上8月二手房新版合同的正式启用，使得二手房的购买成本进一步增加，致使楼市观望气氛日渐浓厚。

　　租赁市场火爆

　　与冷清的售卖市场相对应的是火爆的租赁市场，8月租单成交量比7月有大幅增长。一些地铺租单量呈跳跃式增长。在目前的市场情况下，大部分投资型业主纷纷要求把手上的物业放租以减轻还贷压力。

　　下月或强征个税

　　本月又传个税政策将于9月1日强制实施，如传闻属实，楼价探底指日可待，届时深圳二手楼中介公司的经营将面临更大的压力，或演变成中介行业的一次洗牌。

　　在投资型房源的调查过程中发现，现在已有部分业主对“实收”有所松动，主动表示可以承担部分税费，这预示着业主的强势心态正慢慢松动，二手楼市从纯卖方市场慢慢向买方市场平衡。

　　虽然在银行收紧贷款、新版二手房交易合同启用和将要出台的个税政策等利空因素的影响下，“十一黄金周”难见楼市黄金期，但我们相信，如果9月个税政策如期实施，经过一个多月的政策适应期，在楼市供需关系的调节下，11至12月份市场将逐步回暖，深圳二手楼市场将更规范、发展得也更健康。

　　阳光新贵

　　成交量缩水挂牌价未降

　　7、8月份是三级市场“多事之秋”，在经历了一系列政策调整之后，二手楼市“如期”陷入低迷。坊间传闻深圳9月将出台“个税”，按揭首付可能提至四成或更高，届时楼市仍将处于观望状态，动荡亦在所难免。

　　成交量下滑，有价无市

　　绝大部分中介公司在这两个月成交量都大幅度下滑，但挂牌均价却并没有因为成交量的缩水而下降，甚至有些片区挂牌价还略有上升，但涨幅难与上半年同日而语。据深圳阳光新贵统计数据显示，8月份的二手楼市变动较大，下半月较上半月交易情况有所好转。这也可以看出置业者在观望一段时间之后，又会纷纷出手。

　　二手楼市长期看好

　　阳光新贵营运副总监古利明认为，在今后两年内，深圳二手房价格下跌的可能性很小，还将持续增长，但幅度应当不会像今年上半年一样“疯狂”，将逐渐走向平稳、理性。

　　世华地产

　　自住型买家或可积极入市

　　目前，深圳二手楼市场处于一个政策适应期，市场价格较为稳定，短期炒房行为受到遏制，盘源数量增多，议价空间较大，是自住型客户购房的一个好时机。市场调查表明，8月份以来，有不少自住型买家趁着目前的价格低点，积极入市。

　　观望气氛浓重成交价稳中有升

　　自7月份以来，在宏观政策调控的作用下，深圳二手楼市场观望气氛浓重，成交量下降明显。据世华成交系统数据显示，7月份成交量环比下降约50%，而8月份上半月比7月份同期又下降约20%。与成交量的大幅下降相反，二手楼市场均价没有如人们所预期的大幅下降，而是稳中有升：8月份上半月全市二手楼均价为12869元/平方米，上涨幅度约2.3%。综观全市，除福田、南山、罗湖三区走势平稳，涨幅轻微以外，升值空间较大的宝安、龙岗、盐田涨幅较大。

　　8月份这种“价格稳中有升”的趋势，引起了众多二手楼潜在买家的注意。尤其是自住型买家，他们开始积极寻找机会入市。

　　投资客难见踪影自住型买家增多

　　上半年深圳住宅投资狂热，尤其是3、4月份，不少片区二手住宅的投资比例甚至超过了80%。但到了目前，由于房价高位运行、市场并不十分明朗，还有不少不确定的政策因素，投资风险加大，因此不少投资客开始选择逐步离场，本月有限的买家中已经很难看到投资客的踪影，住宅投资迅速降温。

　　同时，根据世华地产地铺人员反映，由于目前整个市场都在观望，本月不少业主放盘价格有所松动，反价现象很少出现，价格也开始有了下调的空间。因此在目前这种走势不明朗的情况下，部分有刚性自住需求的买家由于担心观望过后价格会继续上涨，而选择在目前这个短期价格低点置业。