2007年10月18日 星期四
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房贷新政扳倒二手房反价 卖家者调低20万再挂牌
2007年10月18日 14:28 来源:新闻晚报

  国庆长假刚过,黄敏便匆匆来到了中介店内。她将之前挂售的物业撤牌,重新进行估价,然后,以低于之前20万元的价格再次挂牌。

  “去掉个零头,就310万,税费大家各半,请你也别再压价了!本饷匆环罢厶凇,黄敏多少显得有些底气不足。

  原来,黄敏的物业位于浦东联洋社区内的联洋年华,一套164平方米的三房,她在今年初以260万元的价格挂牌,随着楼市回高,看房者增多,她也跟随“大势”多次反价,9月,其已将这套物业“反”高到了333万,甚至和中介提出,333万元还是去掉税费、交易手续费等各项“苛收”而得的净“到手价”。

  从不断反价到突然“低价”求售,从傲慢开出“到手价”到愿意共担税费,究竟是什么样的“捣腾”,会使黄敏在短短一个国庆假日期间,产生180度的“行为”大转变呢?

  答案只有一个:国家在房贷政策上的突然收紧。

  政策组合平稳楼市

  先是在9月14日,央行宣布了今年的第五次加息,上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点,同时将一年期贷款基准利率提高到了7.29%。

  虽然此次加息仅增加了每月几十元利息,大部分贷款者仍可承受,而后,就在国庆假日周到来的前夕,人民银行、银监会又发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,其中规定:对购买“第二套房”者,贷款首付比例将不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,并且,贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅提高,且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

  “如果说,前一则‘加息政策’还不是特别针对房地产市场的话,那么,紧跟而来的‘限贷’则是实实在在对于如今再次燃烧的房地产投资‘热火’,狠狠浇了一桶冷水!备吹┐笱У囊晃痪醚Ы淌诙源朔治鋈衔,“‘限贷’之策至少可以使上海的房产市场,尤其是二手房市场平稳运行到年底!背山幻徒4、5成。

  近期的上海二手房表现也确实印证了这位教授的判断。

  国庆后,上海中原地产曾对旗下150余家分行进行了随机调查,数据显示,整个黄金周七天的成交量、带看量均有不同程度下滑。带看量向来是二手房成交活跃程度的主要指标之一,这一数字与9月最后一周相比,降幅竟高达4成以上。

  对此,中原地产的浦东区域总监王逸红介绍,“与去年相比,今年购房客户中改善型需求占了绝大多数。虽然这些客户在实际购房过程中贷款比例并不一定达到7成,但是新政出台对他们的心理影响十分明显。即使是传统的热点板块——世博、上南、陆家嘴等区域的带看客户量也有不同程度的下滑,最高降幅达到5成!

  与此同时,美联物业的市场研究部也对“提高第二套房首付”的政策进行了一番市场调研,结果显示,在徐汇、静安、黄浦、卢湾及浦东内环等高档住宅集中的区域,挂售高档住宅的业主反应尤为明显。

  停反价、不降价

  虽然反价现象有了明显的遏止,但是,“高高在上”的卖方心态会在短时间内全面转变吗?

  中原地产的舒凡对此表示出了否定:“大多房源的挂牌价格与9月相比,仍未根本变化!

  而美联物业市场研究部给出的调研报告则略有不同。结果显示,截至10月10日,美联物业在上海的下属门店挂售房源中,有超过7成的业主对于自己的挂售房源下调了挂牌价格。其中,75%的业主对于自己的挂牌房源作了5%以内的价格下调,3%的业主对于自己的挂牌房源给出了6—10%的让价,也有2%的业主对于挂售房源给出了超过10%的让价。

  对此,美联物业上海区总经理冯泓睿表示,当前的上海楼市仍然是以自住需求为主力支撑,但由于受抑制的购房需求集中于今年释放,买方过于活跃,因此,卖方的“反价”、“惜售”之举才会重现。如今,7成二手房业主下调挂售价格的比例,可看作是短期内政策对于卖方的心理打压所致。但根据自住需求为大势的这点作分析,可以预计,卖方大幅降价抛售的情况发生几率不大。

  可以看出,虽然市场数据会有不同,但两家中介机构的最终结论还是比较相似,即对于上海楼市的长期看挺。

  次中心波动低

  据了解,相比于市中心一些高档楼板块的市场波动,杨浦、虹口、闸北以及闵行等自住客集中的区域的政策反应就稍显迟缓。

  对此,美联物业的李中明表示,这些次中心板块的住宅总价适中,自住客户占主导,贷款成数选择普遍较低,一般能少贷就少贷,所以这些区域的反应并不明显。

  另外,供应量较少的卢湾、黄浦、静安、徐汇等区域,由于供应量稀缺,挂售房源价格也基本没有变动。

  而浦东世纪公园和联洋板块的政策反应就相对比较大。一方面,区域内二手房源的挂牌量有了明显增长,另一方面,一部分房源出现了调低价格的抛售。(戈允佳)

编辑:王菲】
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