国有土地、合法开发、有大三证

　　 村留用地项目不是小产权房

　  相对于商品房来说，许多人对于村留用地项目还不是很熟识。但事实上，村留用地并不是一个新鲜事物。

　　“留用地项目”是国家在征用农村土地并转为建设用地后，其中留10%给当地村委会，鼓励他们单独或合作开发建设。而杭州是走得比较快的城市。2002、2005、2008年，杭州相继出台过相关的政策，今年6月10日，杭州市政府更是出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅在诸多实施方面有了更多细则，另外规定合作开发的49%部分，有可能取得单套产权。

　　在杭州，最早出现的留用地项目是写字楼，如黄龙区块的聚龙大厦等，留用地住宅化的第一个项目是西溪锋尚，后来又出现了如剑桥公社、斯坦福平方、新城广场等项目。

　　村留用地是合法的

　　由于这个市场还处于起步阶段，很多人把留用地项目理解为“小产权房”，其实两者是完全两个概念的产品。一个是国有土地，一个是集体土地。一个具有合法有效的产权证，一个则没有合法有效的产权证。

　　“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的乡产权房，又叫小产权房。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房子没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

　　“留用地项目”是国家在征用农村土地并转为建设用地后，在其中留10%给当地村委会，鼓励他们单独或合作开发建设。土地转为国有建设用地，并实行依法出让。房产具有“国有土地证”、“契证”、“房产证”大三证，但是不能分割转让。

　　不能开发经营性房产

　　在开发业态上，留用地可用于发展除经营性房地产外的所有二三产业，包括商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等，让村集体经济组织通过发展“楼宇经济”、“产业经济”不断增强经济实力，增加农民的经济收入。值得注意的是，它不能用来开发经营性房地产。

　　根据《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，规定村留用地项目土地出让方式由村级集体经济组织自行选择。一为村级集体经济组织自主开发的留用地项目，由村级集体经济组织出具不对外合作开发的书面承诺，按相关程序办理协议出让手续；二为“留用地货币化”的留用地项目，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让；三是村级集体经济组织需合作开发的留用地项目用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。村集体经济组织与合作方联合开发的项目，村级集体经济组织所占股份应不低于51%。

　　产权等问题制约发展

　　目前，村留用地项目让人心存顾虑的，主要是产权分割和贷款问题。

　　“我要先告诉你，我们这个是只有大证，没有小证的。”接到记者电话，即将开盘的海陆UN公社销售人员第一句话就告诉记者。她说，这么做是为了以后避免跟客户产生纠纷。

　　村留用地项目具有“国有土地证”、“契证”、“房产证”大三证，但是不能分割转让，这就意味着它不能像普通商品房那样拥有单个“产权证”，不能销售，一些项目只能采取长期租赁的形式，“以长租的形式变相销售”。

　　由于是租赁，村留用地项目不能使用商品房贷款，只能用消费贷款，贷款期限一般最多为10年，贷款利率也相对比较高。为了减少麻烦，有些项目干脆规定不能使用贷款。此外，由于村留用地项目不允许做住宅，只用来建设公建和商业，所以往往存在这些问题：比如没有阳台，水、电为商用标准，没有煤气管道等。但随着项目开发越来越多，目前不少楼盘水电都已经转成民用标准，有些还有管道煤气。

　　而今年6月出台的新政，规定新出让地块的合作开发项目在建成后，合作方所持有的房产，可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。这意味着如果规划批建最小产权单位是单套，那就是可以办出“单套产权”。

    本报记者 吴彩萍