- 旧城改造如何提升地产价值？毛挂净交双重利好
去年以来，国内很多城市都出台楼市新政，以促进当地房地产市场健康发展。一些城市在坚持净地出让的基础上，对危旧房改造、城中村改造等项目，允许采用“毛挂净交”的方式出让。记者同时了解到，在一些城市“先拆后挂”再被提到了前台。业内士认为，不管哪种方式，只要能充分吸纳社会资金参与旧城改造，对提高地产市场价值都具有现实意义。
毛挂净交的双重利好
据介绍，“毛挂净交”，即在毛地(地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施，尚未获得补偿安置的土地)的情况下进行招拍挂形成土地交易，政府利用社会资金将毛地变为净地(在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地)，在规定的时间内将净地出让并交付给开发商的供地方式。
据了解，国内南京等城市较早采用“毛挂净交”方式。据了解，在坚持净地出让的基础上，对危旧房改造、企业搬迁改造、城中村改造等项目，允许采取“毛挂净交”的方式出让。采取“毛挂净交”方式，主要是针对这些项目的特殊性，因为这些项目都属于公益性项目。
市国土部门有关人士分析认为，在规定的时间内将净地出让并交付给开发商的供地方式，于政府和开发企业有双重利好。既能缓解政府因城市旧城区改造所带来的资金压力，又能够降低房地产开发企业取得土地的成本，促进企业信心提升。据了解，在南京等城市，净地出让需要三至六个月内必须缴纳土地出让金，但“毛挂净交”的方式可以延长一年甚至更长时间来缴纳土地出让金，这样对于减少开发商资金占用量也是有好处。
交付周期长存一定风险
市国土部门有关人士分析认为，“毛挂净交”的实施前提，需政府配套出台实施细则规范操作方法，并将项目纳入年度供地计划统一管理和协调。
在实施过程中还必须注意做好项目前期工作，因为“毛挂净交”政策的执行，使交付土地的周期变长，市场较难预测，会影响到土地出让成交地价。因此“毛挂净交”的实施对政府相关部门提出更高的管理水平要求，政府相关部门需扎实做好项目前期工作，包括项目基础数据调查、片区控规的编制、确定出让地价和项目成本测算等。其次做好项目的策划包装推介工作，吸引更多有实力的开发企业参与�？诰沙歉脑旃ぷ�，投资我市地产市场。同时，毛地签订协议必须约定好补偿款支付和安置落实的期限，以及相关违约责任。
分析认为，“毛挂净交”的实施可以突破政策规定的瓶颈，具有较强的可操作性，对旧城改造项目产生较大影响，并可提高我市的地产市场价值。
先拆后挂强调政府主导
记者在采访中了解到，不仅在许多一线城市，部分二三线城市今年也进一步优化土地供应方式，对危旧房改造、企业搬迁改造、城中村改造等项目，允许采用“毛挂净交”的方式出让。当众多城市采用“毛挂净交”供地方式时，有没有意识到这种供地方式善后管理工作的重要性呢？记者了解到，媒体关于少数企业与政府在“毛挂净交”后的纠纷也不时见报。业内人士认为，“毛挂净交”方式出让后，就必然涉及到拆迁，既然涉及到拆迁，就可能出现一些不可知的因素，对按期交地产生影响。
市国土部门有关人士分析认为，应该做好“毛挂净交”土地出让善后管理工作。若因特殊原因暂时无法交付或不具备全面开发条件的已出让地块，可通过协商按两种方式处理，一是经批准并办理相关手续后，可适当顺延开、竣工时间，并根据建设规模、进度情况分期或延缓缴纳土地出让金。二是按土地招拍挂出让时设定的条件和退款方式，还本付息退款处理。
据介绍，较早实施“毛挂净交”的南京市，又在“创新运作模式”。该市下关区对外称，打破过去“毛挂净交”的模式，采取“自筹资金，先拆后挂”的方式，积极发挥政府在融资中的主导作用，成立危旧房改造项目运作公司。通过向上级政府借、财政出、向银行贷广泛筹集危改资金，保障了拆迁改造工作的顺利启动。
Copyright ©1999-2024 chinanews.com. All Rights Reserved