北京别墅项目集中入市 中端产品为主同质化严重——中新网
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    北京别墅项目集中入市 中端产品为主同质化严重
2009年06月11日 09:34　来源：北京青年报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　5月北京别墅市场有近20个项目入市，其中价位在400万-600万的中端别墅所占比重增大，但产品差异不大，造成同类产品竞争激烈，业内专家表示，产品的创新升级已经迫在眉睫。日前，我们了解到，位于怀柔的别墅项目龙山新新小镇，其六期主推的独栋产品德园，以市场少有的18米超大面宽的创新产品引发关注。

　　交易量蹿升 500万级别墅崛起

　　自今年3月份起，北京别墅市场的交易量迅速蹿升，仅3月份就销售别墅360套左右。4月有10个项目相继入市，交易量也呈持续上涨趋势，销售套数为382套。另据北京房地产交易管理网统计数据显示，5月份北京的别墅市场出现小幅集中放量，有近20个别墅项目入市销售，至少可以提供1000套左右的别墅产品。从往年经验来看，6月份很可能再次迎来入市小高潮，而这一段时期内的放量将是本年度最集中的一次，年内难以突破这一纪录。

　　从价格区间分析，入市各项目总价从百万到千万不等，但400万-600万元的中端产品所占比例突出，占据市场主要地位。据统计， 4月份项目成交套数的前10名中，大部分是总价在250万-500万元之间的项目，如龙山新新小镇的德园均价为300万-500万元/套，园墅的均价为380万元/套。

　　在区域分布上，西山别墅区继续占领交易量的头把交椅，仅4月份便成交了92套。而怀密别墅区则凭借京城优秀的景观旅游优势，大有后来居上的势头，据悉，该区域内由万通地产开发的龙山新新小镇德园，一经推出便受到追捧，在不到一个月的时间里成交金额达1亿元。从数据上也可以看出，交易量的增加是造成开发商集中入市的诱因之一，而中端别墅市场也正在迅速崛起。

　　同质化严重 产品亟待升级

　　对于中端别墅的热销，专家认为，这是经济发展的必然趋势，随着人们对生活质量的要求提高，催生了对“第二居所”的需求，相对于低端和高端产品，中端别墅有着品质和价格的优势，显然更符合第二居所的置业需求。

　　但另一方面，在北京500万级的中端别墅市场上，产品同质化问题严重。在对20个别墅项目进行调查统计后发现，一半以上的项目在建筑风格、园林设计等方面大同小异。采访中有购房者表示：“曾经连续跑了5个项目，却感觉自己只看了一个楼盘�！�

　　目前别墅市场将在市场回暖的大势下呈现出更高的竞争性，除去别墅类产品所具有的共性属性、地块自身所具有的客观属性之外，产品品质也将成为竞争的焦点。业内人士指出，在目前消费日趋理性、竞争日益激烈的环境下，只有全方位提升项目的性价比，加快产品更新换代速度，才能领跑市场。

　　面宽突破18米 创新产品脱颖而出

　　值得关注的是，已经有一部分开发商意识到这一问题，在设计规划时以购房人的角度实现品质升级。曾创下一天内达成交易21套热销纪录的龙山新新小镇，近期推出的德园产品其主力面积为240-370平方米左右，面宽高达18米，这在同类物业中实属少见。

　　据业内人士介绍，市场上同等面积下的别墅产品面宽大多为9-12米，由于面宽有限，产品不能兼顾客厅和餐厅同时朝阳，即便勉强做到，也只能靠缩小面积达到目标，结果造成客厅狭小、拘谨，全然失去高品质建筑应有的舒适性。而龙山新新小镇的面宽却超过同类产品多达6米以上，大面宽、短进深的格局有利于大面积采光和整个空间的空气流通。但对于开发商来说，过大的面宽会导致别墅面积的增加，在面积和总价一定的情况下就必须减少进深，这意味着原本可以摆放5栋房子的地块只能摆放3栋，开发商的利润空间也会随之减少。

　　“未来的好房标准一定会摒弃宣传概念上的炒作，转而是可以让购房者实实在在亲身体会到的居住感受�！币灰的谌耸壳康�。（作者 杨明晓）

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【编辑:傅丽】
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直隶巴人的原贴：
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