- 多数房企在年报中预测2010年房价不会大幅回落
虽说大多数房地产公司的2009年年报发布时间都预计为三四月份，但还是有部分房地产公司已经发布了年报。
据统计，截至发稿前，中小企业板、深市主板、沪市已有15家左右的上市房企发布年报。其中，万科地产、保利地产、广宇集团、世茂股份、莱茵达置业、新湖中宝和卧龙地产等企业在杭州及浙江其他城市都有房地产项目开发。年报显示，2009年，房产企业的利润呈现爆发性增长。虽说2010年市场不太明朗，但大多数房企在年报中预测，2010年的市场不会太差，业绩不会大幅回落。
销售超额完成——
房地产业2009年利润增长惊人
从多家房地产公司近期公布的2009年年报可以看出房地产公司销售额呈爆发式增长。2009年房地产行业整体业绩增速超过50%。
“2009年上半年随着各种房地产优惠政策的实施，市场明显回暖，销售快速回升。2009年中期公司经营计划因此调整，迅速加大新开工面积并加快工程进度，确保后续可售房源�！焙芏喾坎驹谀瓯ㄖ腥绱嘶毓�2009年经营策略。全国最大房产公司万科本周二刚刚发布的A股2009年度报告透露，2009年万科全年累计销售金额达634.2亿元，在国内房地产企业中率先突破600亿元。万科去年实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%。
杭州老牌房企广宇集团归属于母公司所有的净利润达16629.35万元，同比增长41.16%。新湖中宝去年累计实现合同销售收入76.4亿元，同比2008年增加253.7%，销售收入创历史最好业绩。世茂股份在报告期内实现净利润2.06亿元，同比增长更是惊人，达到394.28%。
2009年房企利润之所以呈现爆发性增长，这和2009年全国市场的一片红火密可不分：在宽松的货币政策和巨大的需求作用下，2009年房地产成交量、成交额和房地产开发投资额等多项指标均创下历史新高。2009年，全国商品住宅销售面积8.53亿平方米，同比增长43.9%；商品住宅销售额3.82万亿元，同比增长80%；全国完成房地产开发投资3.62万亿元，同比增长16.1%。
归结到各个房产公司的年报，这一点也体现为全年销售计划的超额完成：2009年，保利地产实现房地产签约面积562.69万平方米，签约额433.82亿元，分别同比增长131%和141%。
业绩将惯性增长——
2010年，房价大幅回落可能性不大
进入2010年，面对恢复营业税征收期限、土地首付款提高50%、房贷普遍收紧等一道紧过一道的宏观调控政策，楼市成交量已连续两个月呈现低迷徘徊的态势。今年的楼市究竟将发生怎样的调整？
纵览各家公司的年报，上市房企们的判断基本一致：2010年，房价不排除局部或小幅的回落，大幅振荡的可能性不大。
对于2010年楼市的发展，大家共同的认识是“平稳”。广宇集团判断：当前的一系列调控政策显示出政府适度调控房地产市场过度投机确保民生的态度，房地产行业短期波动不可避免。当前各城市房地产市场供不应求的状况会随着供应的回升而得到缓解，短期内国内房地产市场将逐渐趋于平稳发展的态势。
但平稳当中不排除局部的波动：保利地产在年报中判断，房地产市场不排除在整体稳定的情况下出现阶段性和局部的波动。而广宇集团认为，不排除部分房价涨幅过快的一线城市进入调整的可能。
还有公司在年报中明确表示，房价大幅回调的可能性很小。因为从整个房地产行业来看，2010 年发展方向何去何从，最大变数来自于政策的导向和变化。而2010 年的调控政策也非单边的“抑”或“扬”。宏观经济恢复快速增长、城市化进程加速、通胀预期、保障性住房比重增加等均支持行业继续保持平稳较快发展，但通货膨胀和房价过快上涨压力下带来的包括信贷、产业和税收调控政策在内的宏观调控，将使市场向下。
由此，相关分析机构认为：虽然种种收紧政策已开始执行，但对于经历了业绩爆发增长的房地产公司而言，2010年业绩将惯性增长。
首先，由于销售周期和会计结算因素，2009年四季度以来的部分销售业绩可能不会计入2009年年报，价量充分增长带来的业绩提升有可能顺延到2010年一季度。万科就表示，虽说2010年预计竣工面积较去年有所下降，但因考虑到2009年末已售待结算资源的盈利水平明显提升，公司2010年净利润的增长不会受到重大影响。其次，房地产公司的现金流非常充裕，虽然银行已经开始收紧房地产贷款，但很多房地产企业的净负债率已下降到近四年来的最低水平，房地产公司可能更多地运用自有资金和其他预收款来开发新的项目。第三，在经济由复苏转向稳固向上的路径中，CPI等指标的提升也会助推房地产销售面积和价格的增长。2010年房地产整体价格上行幅度有限，但如果交易量能维持2009年70%左右的水平，整体业绩增幅仍能保持40%左右。
乐观中谨慎——
布局二三线城市和商业地产
在2009年年报中，记者发现，各大上市房企在2010年的经营计划中无一例外地提到了加大二三线城市和商业地产土地储备的想法，并付诸行动。这已成为抵御2010年市场风险的重要手段。
广宇集团目前开发项目均分布在杭州、黄山、肇庆等二三线城市。该公司认为，未来在人口红利背景下的城市化进程提速将给二三线城市房地产行业的发展提供重大机遇。2010年将继续保持以二三线城市开发为主的战略。保利地产也表示，2010年，为应对行业竞争，将适度向其他二三线城市辐射，积极把握城镇化和保障性住房的发展机遇，实现公司规模平稳较快发展。卧龙地产虽然起步于绍兴，但目光也较长远。截至去年底，该公司在二三线城市的土地储备建筑面积已达到218.75万平方米，保障了未来公司业绩的稳定增长。
而从万科的年报看，除京沪广深一线城市之外，杭州、佛山、宁波、沈阳等城市的净利润占万科整体的比例，均高于其营业收入占公司整体的比例，表现出了高盈利能力。
专家认为，2010年，房价上涨过快的一线城市调整可能性较大，二三线城市房产商业绩增长的持续性被看好。虽然从绝对数上看，这些城市的房价已处于高位，但同一线城市的房价收入相比，成都、重庆、长沙等地的房价收入比还不算高，从房价的上涨幅度看，未来这些地区的销售量有可能继续保持2009年的态势。
而受宏观调控影响较小的商业地产也成为一些房企眼中的“避风港”。2009年，世茂股份购入面积超过400万平方米的商业地产土地储备，供公司未来4~5年开发使用。该公司还规划在未来1~2年内，将商业地产土地储备增加到1000万平方米以上。公司将主要致力于商业地产的开发、销售和经营。新湖中宝也表示将适度加大对商业地产的投入。
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