2007年是土地为王,2008年是现金为王,2009年是现金周转为王
2009年第一周,王洪(化名)期盼的“!泵挥械嚼,他监测的全国土地拍卖市场仍然是一片“熊”气。王是一家全国性知名地产研究机构的土地分析师!罢庖恢苋20多个城市推出的几十宗住宅用地中,只有4幅成交,与2008年的土地熊市特征基本一致!
关键词:观望
云南某地级市的招商科科长朱俊(化名)最近频繁转辗于北京、上海、广州、成都等开发商云集的城市,希望拉!叭缫饫删。不过,他先后接触了碧桂园、绿地、万通等知名开发商之后发现,真正想动身去他所在的城市考察的开发商并不多。
“2009年,昆明推出的两幅土地仅仅1分钟就完成了底价交易,大多数城市的土地还是流拍的居多!敝炜「嫠摺吨泄ā芳钦,“土地市场的观望气氛仍在延续!
朱俊所遭遇的尴尬,在世茂集团一位开发经理看来再正常不过了!2008年几乎所有的地产商都在观望。有钱的属于观望,没有钱的属于休息、调整!闭馕豢⒕砀嫠呒钦,政府要考虑土地收益,企业更要考虑自己的经济效益!2007年是企业拿钱抢不到地,2008年是企业没钱拿地!痹谡庵智榭鱿,2009年土地市场大规模供地、拿地的现象都难以发生!2008年主要是国有房地产企业拿地比较多,而民营房地产商和外资房地产商都很少拿地!
伴随着地产商的观望,土地的成交溢价也出现了显著变化!啊9·27’新政之前,开发商拿地的时候,底价2.5倍以内的都可以接受。但2008年以来,底价1.5倍之内能够接受的都是少数了,能够底价成交的土地也是幸运了!笔烂臣诺恼馕豢⒕硗嘎。
“土地观望的态势还要延续多久,现在还不好判断,因为现在很多公司都没有钱。2007年是土地为王,2008年是现金为王,2009年是现金周转为王。2008年很多公司的市值都降了60%以上,大家都在调整、休息、观望!奔瘟夭耐恋胤治鍪α踔怯氯衔,如今很多上市公司都有五六年的土地储备,“2009年是消化土地库存的时候!
关键词:库存
实际上,土地一直被地产商当做稀缺资源进行周期性操作!耙话闱榭鱿,一块地从拿地到建成需要3年的时间,加上一些人为囤地的现象,有的项目会被拉长到七八年,所以在楼市低迷的时候,大多开发商即使不买新的土地,还是有项目可做的!背啥家患铱⑵笠档母涸鹑烁嫠呒钦,连开发速度惊人的万科也以缩减开工面积来应对这两年的楼市低迷,“谁还会大量买地呢?”
戴德梁行住宅部主管蒋尚礼研究发现,目前土地市场库存属于“主动性积压”!1998~2008年的10年间,全国范围内,用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米,而截至2008年底,全国土地开发量则仅为19.4亿平方米,占购置总量的62%,有近40%的土地滞压在发展商手中!彼,土地市场的走熊,对于大多开发企业来说,并没有主动下手的必要。
然而,土地的价格是根据房子的价格波动的。有机构统计表明,房价如果下跌10%,那么土地价格会下跌30%;反之亦然,如果房子上涨10%,土地就上涨30%!2005年、2006年政府按计划缩量供应土地,2007年放量供应,但2008年面临市场冷淡被迫缩量供应。大部分城市的2008年土地供应只完成了60%左右,这还包括保障性住房的土地供应!苯欣袼。
然而,站在朱俊的角度来看,土地囤在开发商手里,要比囤在地方政府手里要好!胺康夭蹲嗜匀皇堑胤骄玫闹匾槌刹糠,而拉动内需、扩大保障性住房都需要地方财政来支撑,土地出不去,哪儿去找那么多钱?”
据记者了解,2008年下半年以来,地方政府为消化“库存”降低了不少身段,有的土地直接在2007年地价的基础上打了3折,远远超过附近楼市的跌幅。加上地方政府频出的税收优惠等“救市政策”,土地市场已经进入买方市场。
“即使是在熊市,也要想办法把土地卖出去!闭馐侵炜〈臃止苁谐つ抢锝拥降拿。
关键词:运气
从2008年土地财政的难堪可以理解朱俊接到的这道“命令”。
重庆、南京、上海等市场土地交易中心公开的数据显示,整个2008年当地的各类土地出让金收入不足2007年的四分之一。
面对日益加大的土地财政压力,地方政府开始采取措施自救,有些地方甚至调整土地政策,喊出了“欢迎抄底”的口号。
据朱俊透露,他在与开发商接触的过程中了解到,辽宁、湖北部分二三线城市,甚至会暗地里根据开发商投资项目不同,对成交的土地出让金给以不同级别的优惠。其实就是打着支持城市发展的旗号,将土地出让金的一部分再返还给企业。朱俊透露,部分项目的返还比例可以达到30%,甚至50%。
一方急着卖,一方不急于买。
“从目前的情况看,2009年的土地市场肯定有一波抄底,关键是看你抄得准不准,目标土地是不是符合自己的企业战略,这中间或多或少还是有些运气的成分!鄙鲜龅某啥伎⑵笠档母涸鹑苏庋芙岬,股市不由你,土地市场也是一样,并不是每个人都可以抄到底的。
刘智勇分析认为,2007年在中国土地市场上翻云覆雨的外资开发商如九龙仓、新鸿基,以及内地的房企大鳄万科、碧桂园、恒大等,在2008年鲜有动作,2009年也将以观望为主!岸靡嬗谡咧С值难肫蠓康夭探谄灯荡鲆值南,不过他们更善于压价!
“按照规律来看,土地市场的回暖滞后于楼市的回暖!蓖鹾楦嫠呒钦,在现今的市场状态下,敢于逆市拿地的开发商,更多的是在试自己的“赌运”。(来源:中国经营报 作者:张明)
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