今年年初，身为香港中原集团主席的施永青效仿“股神”巴菲特及微软主席盖茨，在正式退出“商场”时，将个人手上持有的中原地产、中原中国等3家公司的股份全数捐出，注入施永青基金，推动社会公益事业。然而，全球金融�；�的爆发以及内地楼市的持续低迷，让已经宣布淡出地产江湖的施永青上月宣布再度回归，主政中原全局战略，带领公司再战江湖。

　　他曾带领中原地产走过了1998年的香港金融�；�，时隔十年，再度面临同样的问题时，他准备如何判断和应对呢？本报记者于10月底专访了香港中原集团主席施永青。

　　施永青

　　香港中原地产创始人之一，现任中原集团主席，同时身兼香港房屋委员会委员、香港策略发展委员会委员、香港地产代理监管局成员等公职。

　　施永青原籍浙江宁波，1949年出生于上海，4岁时定居香港，19岁毕业后从事教育工作8年，后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司，从事地产代理事业至今，带领中原地产走过了1998年的香港金融�；�，并获得长足发展，被称为香港地产教父。

　　除房地产外，施永青在香港以私人名义创办免费报纸《am730》。

　　减薪，裁员，关店

　　新京报：你重回中原的主要原因是目前的金融�；�吗？问题真严重到了需要你“重出江湖”的地步？

　　施永青：目前环境下进行交班，显然不合时机，内部员工有这样的呼声，我个人觉得有责任和大家共同进步。内地可能还有许多人到目前为止没有真正意识到金融�；�的严重程度，楼市的发展离不开宏观环境的变化，我看到南方的珠江三角洲区域相当多的企业在�；�中倒闭，裁员减薪、拖欠货款、收不到订单的现象非常普遍，外资金融机构也在撤出。这些都会影响到楼市的消费信心和消费能力，就整体而言，这次�；�中的楼市要比1998年更不乐观。

　　新京报：具体到中原地产，目前处境如何？

　　施永青：我们也在减薪和裁员，关闭一些门店。香港这边每月自然流失的一线员工就有150多人，而我们在香港的员工总数可能也就3000人；同时，我们也在主动辞退一些员工，关闭一些门店。在内地，人员自然流失同样明显。由于气候影响成交，我们要退出部分东北区域市场，南方调整较早，目前压力有所好转，北京受奥运期间成交低迷的影响后，目前又遭遇了成交冷淡的局面，我们代理的一手房和二手房销售都有类似的情形。

　　新京报：中原将如何应对？

　　施永青：流失和裁员后，所有的员工需要前进一步：门店经理要直接关注成交，区域经理要深入到门店经理的职责中去。少一些战略和管理的人员，多一些实战人员，这个时候已经不需要太多人关注市场方向、制定战略。我回来了，就不用那么多人去考虑虚的事情了，少一些将军，多一些士兵。

　　注意社会民意中“沉默的大多数”

　　新京报：香港政府目前主要如何应对楼市问题，与内地有哪些差别？

　　施永青：香港在1998年金融风暴后，房价上涨较慢，还没有回复到十年前的水平。1997年很多人高价买房，1998年�；�到来时，一下子都卖不出去，当时的问题就非常严重，但这些问题消化了十年，到目前已经有了好转，所以尽管有压力，但是要温和一些。政府目前主要是通过限制土地供应、维持土地价格，来稳定市场，另外有一些金融政策的扶持，对存款进行担保。

　　新京报：你如何看待目前内地全国性的“救市热”？

　　施永青：现在“救市”已经晚了。除了过去一些限制性的政策要取消之外，可能还需要更多新的扶持政策出台，如取消对外籍人士购房的限制等。此外，政府一定要全面转变观念，增加内需，发展内向型经济，外销导向在特殊时期应该有根本的调整，应考虑如何提升包括买房人在内的消费能力。

　　新京报：从网络的调查来看，有高达85%的人反对目前的政策，认为政府在救开发商。

　　施永青：这和网民的结构有关，新毕业的大学生、青年白领等占的比例大，他们还没有进入真正需要买房或者有能力买房的阶段，这些人在网上很活跃，而社会民意中，有相当多的人充当了“沉默的大多数”，因此要辩证地看待；有数据说，目前内地50%-60%的家庭都购买了房产，这些人显然是希望救市的，但这个比例没有显示出来。我主张“救市”的重点是保证这些已经买了房的人的利益，救二手房市场，因为买房人的资产价值主要是在二手房市场的交易中实现的；有些城市的政策是在救开发商，如允许开发商推迟土地开工，这样是不可取的，开发商应该自己承担市场风险。

　　让百姓收入追赶楼市泡沫

　　新京报：按照你的想法，楼市价格应该很难下调；而目前很多人都觉得楼价是泡沫状态，应该挤掉泡沫，你的意见是否与大家的预期相反？

　　施永青：我觉得泡沫在这个时候有其重要的价值，美国拿出大量的资金注入经营不善的银行，就是在维持资产泡沫。我们要看到金融�；�之后的状况，到那个时候，谁的泡沫维持得更好，谁的资产价值积累就高，谁就有机会去从其他资产缩水严重的国家和区域获得更高的回报。资产泡沫和价值积累可以互相转化。

　　目前国内的出口受到严重的影响，今后化解�；�的基础在于内需，刚才我讲过，中国城市居民购房比例在50%-60%，维持这些人的资产价值，就等于保持了多数人的消费能力，楼价大幅下跌，多数人无能力和信心进行消费，将使国内的内需提升成为一句空话。

　　新京报：如何解决那些买不起房反对救市者的切身问题？

　　施永青：对于年轻人，我觉得应该通过两种渠道来解决，主要是通过政府的保障措施，建立针对性的廉租屋；有条件的年轻人应该更努力奋斗，争取早日买房。另外，中国社会的分配制度需要调整，应该在更多的企业中增加股份性质的收益，提高工资水平等，让企业中的一般管理者、员工都能从长期拿低工资的状态中变革出来，缓和社会收入的两极分化，因为两极分化的发展，必然导致生产过剩。

　　当然，我主张这种提高工薪阶层收入的建议，不宜通过政府来对所有企业和部门执行，经营效益好的企业先行，政府给予制度上的指导和规范。房价过高可以被看作是收入过低，让收入追赶楼市泡沫，而不是让泡沫破灭才是内地楼市的“软着陆”之道。

　　一线城市刚性需求不宜乐观估计

　　新京报：在市场调整期，常�；嵊腥巳衔�一些城市具有特殊性，比如北京，作为全国的政治经济中心，其刚性需求应该会比其他城市更具有支撑力，你怎样看待？

　　施永青：不要过于乐观地估计这一需求。北京等一线城市的国际金融企业、外资企业数量大人员多，过去的置业与租赁需求一直呈现上升态势，目前的金融�；�已经使得在华金融机构缩减，其他类型的外资企业在本国的“后院”经营陷入困难后，也纷纷主动缩减和被迫撤出，这种状况在一线城市会比二线城市更明显。同时，内地正在经历深刻的变革，不少人会考虑离开压力越来越大的大城市；有支付能力的刚性需求才是有效的，目前无效的刚性需求在房价相对较高的一线城市也比较明显。

　　另一方面，过去更多的人在大城市租房，如果撤出，城市退租问题也会给楼市价格带来冲击，退租的房子一般是房主多出的，自己住不了又租不出去，在楼盘无法上涨的背景下，只能选择出售，这会增加楼市的供应量。

　　新京报：处于这种时候，很多人都特别期望得到一个答案：什么时候能出现转机？

　　施永青：在全球关联度紧密的背景下，香港的房地产市场受到的金融业影响较大，我觉得需要3-5年才能有好转；内地政府部门在实体经济中扮演的角色较多，很难估计，但应该比香港短一些，2-3年好转的可能性比较大，在深圳等南方城市，由于调整较早一些，现在已经相对平稳一些。(记者 张家齐)