时评：中国房价20％的降幅不可期

2010年12月13日 09:23　来源：中国经济时报　

　　人民大学经济学院、社科院以及个别投行等机构预期房价下跌20%是不可期的，当前，国际经济形势纷繁复杂，中国房地产利益博弈难以平衡，调控政策没有稳定预期，故作者判断，即使出现房地产价格下跌，其降幅最多也不会超过10%。

　　近年来，房地产价格一直是广大民众、新闻媒体、社会各界乃至中央及各级地方政府最为关注的热点问题之一。房价不仅关系到民众的生活，更对社会经济产生着深远的影响。当前，在房地产调控政策频频出台，期望房地产价格趋于稳定，能很好满足民众住房需求的情况下，未来房价的走势如何，成为一个颇受各界关心的焦点问题。

　　近日，屡有机构对未来房地产价格的走势进行预测，其中不乏专业机构用非常专业的模型手段来预测房地产价格，比如11月20日，中国人民大学经济学院发布《中国宏观经济分析与预测报告》预测：由于房地产调控和货币政策调整，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房地产市场全面调整时期的到来，届时不仅房地产投资增速将出现大幅下滑，同时在部分房地产企业抛售的压力下，房地产价格会出现接近20%的下滑，并预计2011年3月、4月份将是楼市拐点出现时期。该降幅是模型测算得出的，其模型涵盖了中国70个大中城市，因此，“接近20%降幅”是对我国70个大中城市未来房价走势的判断。

　　10月21日，中国社科院发布报告称，从今年第四季度至明年上半年，我国房价同比增速将逐渐下降，并于明年上半年进入负增长区间；本轮宏观调控措施，在使得一线城市房价下降20%之后将逐渐放松，因此预计从2011年下半年起，房价增速可能触底反弹(不过，作为该报告主要论据之一，“CPI将会在今年9月见顶后回落”已经被10月份4.4%的CPI数据证伪)。

　　此外，还有投行机构也有类似的预测，11月1日，投资银行高盛高华证券预计，中国未来12个月房价将较当前水平下跌20%。

　　几个颇有影响力的机构不约而同地预测出中国房价在未来的一年内将会下降20%的结论，那么，中国的房地产价格未来走势到底会怎样？20%的降幅是否可期？

　　笔者综合分析了房地产市场所处的背景与现状，在掌握相关数据的基础上，得出结论认为中国房地产价格(70个大中城市)未来下跌20%是不可期的，并且判断，即使出现房地产价格下跌，其降幅最多也不会超过10%。理由如下：

　　第一，短期内中国货币政策还很难进入明显紧缩的状态。

　　虽然近期以来，中国农产品、资源类产品等带动物价持续上涨，通货膨胀有明显增长之势，但是中国经济还没有进入惯性高速增长状态，通货膨胀不会大幅度走高，中国的货币政策也不会很快从适度宽松转为紧缩性货币政策，最多将会进入稳健状态，因此，不太可能大幅度提高利率，货币不会出现严重吃紧状态，货币政策对房地产市场的打击作用是有限的。

　　第二，由于通货膨胀走高，房价不涨也意味着其价格下降。

　　当前，由于美国量化宽松的货币政策，通过国际热钱和大宗商品价格传导到国内，加剧了中国通货膨胀，人们纷纷寻求保值避险产品，在目前中国投资产品匮乏，投资渠道狭窄的情况下，房地产成为保值增值的理想产品之一。从某种意义上说，房地产市场与股票市场一样，也是个用时间交换空间的过程，在整体经济增长大环境下，随着通货膨胀上升，房地产价格即使不涨也意味着其下跌。因此，期冀房价较大幅度下降是不现实的。

　　第三，人们收入的逐步增长，被推迟的需求可能将逐步释放。

　　近些年，我国人均可支配收入增长一直在8%—10%之间，收入的不断增长必然要求生活质量的不断改善，特别是住房条件的改善。因此，对住房需求会不断增加。近期以来，由于调控政策频出，使人们产生一定的观望情绪，许多人推迟了住房的购买，如果预期对房地产市场的利空政策即将出尽，那么积累或者被推迟的需求很可能在未来的一段时间内逐步释放，这就意味着房屋销售量不会出现大幅度下降，于是，房地产价格大幅度下降的基础也不存在。

　　第四，改善性商品房供给量未来难以有较大幅度的提高。

　　2010年房地产调控政策强调，未来保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。这表明调控政策注重对未来基本住房需求的保障，因而，未来条件较好、面积相对较大、高档次的商品房供应将会减少，但需求不一定会减少，在这种条件下，其价格将不会有较大幅度下降的空间，有可能维持现状或者不排除价格存在上涨的可能。

　　同时，对于保障性住房，由于其建设的激励机制仍然不足，因而建设进度不会很快，近期供应量难以有较大幅度增加，于是短期内需要住房的居民仍然还是以购买商品房为主，这就维持了对商品房的需求。而受调控政策的影响，商品房建设的激励机制也存在不足，因为只有在房价快速上涨的时候，才是商品房供应大幅度增加的时候，这是市场机制使然。因此，调控政策的作用使2010年供应量难以有较大幅度增加，于是，即使2011年全国住房库存逐步上升，由于商品房供应量不会有大幅度增加，总量仍然处于不是很高的水平，同时受2010年调控政策影响，未来一段时间内，前期因观望而推迟或被压抑的需求很可能要逐步释放，那么在需求量不显著减少的情况下，房价也很难有较大幅度下降的基础。

　　第五，在人民币升值预期下，房地产仍然是热钱良好的投资对象。

　　人民币汇率上升，导致更多热钱流入中国，房地产是颇受青睐的主要投资项目，在各方资金的簇拥下，无论真实性住房需求还是投资性需求都将呈现刚性，导致房地产降价的几率很低。特别是美国之前刚宣布的第二轮量化宽松政策，将会导致更多的热钱流入新兴国家，中国将是首当其冲的目的地，房地产升值预期的压力仍然较大。价格较大幅下跌也不会有较多预期。

　　除此之外，即使在中国与世界经济都处于恶化状态的2008年—2009年国际金融危机期间，中国房地产价格的降幅仍然没有超过5%，而且，那时许多人的收入不但没有增加，还大幅减少，富翁的财富也是急剧缩水，在那种极端情况下，中国房地产市场仍处于相对良好状态。那么，当今在中国经济逐步走向上升周期中，在各方经济预期良好、投资不断增加的条件下，在没有任何的制度变化和根本改革的情形中，仅仅因为房地产调控政策的原因，就导致房地产价格下降20%，这种期待是完全不现实的。

　　综合以上分析，近一两年之内，在调控政策的持续作用下，有中央政府稳定市场的坚强决心，中国房地产价格最多下跌幅度也不会超过10%。

　　笔者不否认经济模型的力量，但是经济模型的模拟力毕竟是有限的，在面对纷繁复杂的国际国内经济形势下，在中国房地产市场各方利益争相博弈的复杂社会背景下，在调控政策还没有形成稳定预期的前提下，再完善的经济模型模拟现实都是苍白无力而难以准确预测的。我们期望中国房地产市场能够稳定发展，期待房地产价格不要再大幅度攀升，期望广大民众能够安居乐业，住有所居，这也是调控政策的目标之所在，但是正如住建部近日所指出的，调控还存在许多难点。在现今的社会经济背景条件下，要达到我们良好的预期目标还需要各方做出更多坚持不懈的努力。(作者：中国社科院城市发展与环境研究所袁秀明)

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