向租赁者发补贴化解公租房定价“两难”

2010年08月11日 08:43　来源：中国证券报　

　　近期，各地公共租赁住房的建设方案相继出炉，开发规模十分庞大。不过，对于这一新型保障房品种的租金该如何确定，地方政府依然莫衷一是。北京市首次公布的租价因“没比市场价低多少，有的甚至比市场价还高”而备受争议。业内人士指出，公租房的租金应参考市场价格，同时也应强调公益属性。通过用土地出让收益向租赁者补贴以及分类定价，或许是化解公租房定价“两难”的有效途径。

　　众所周知，政府推动公租房建设，主要是为解决中等偏下收入家庭的住房困难。6月中旬，七部委联合出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，明确规定公共租赁住房租金水平，由市、县政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。既然定位在“解决夹心层群体的住房需要”，公租房的“公益属性”不可忽视。本报记者林喆

　　与此同时，由于地方政府财政实力有限，公租房有待引入社会资本参与开发，否则庞大的建设计划可能被“打折”。在此背景下，公租房的租金也须考虑市场化的因素。如果租金过于低廉，则会导致公租房投资主体的回报率不足，进而无法吸引社会资本参与其中。按照香港模式，公屋租金仅为同地区市场租价的25%。显然，这一价格在内地很多城市无法推广。

　　因此，业内专家建议，国内主要城市在为公租房的租金定价时，应参考同区域商品住宅的租赁价格，在市场化价格水平之上给予一定的折扣。比如重庆，公租房的租金基本控制在市场租金的60%以内。在北京，公租房的租金约为每平方米20-30元，约为市场租赁价格的80%左右。

　　其实，公屋租金的市场化成分过高并不是问题，问题是当地政府能否向租赁群体提供补贴。从长远发展角度计，公租房建设不仅要充分考虑适用人群的价格承受水平，还应该充分考虑政府的承受水平。

　　一方面，政府应该在认真甄别的基础上为适用者发放不同等级的租房补贴，以此保证公租房的吸引力和公益属性。此外，还需要适当的投入，保证公租房社区的公共服务水平，使公租房可以长期流转使用。另一方面，由此产生的政府支出通过出让土地的收入加以补平。北京、上海、深圳、广州等城市土地出让收入相当可观，完全有能力向公租房租赁群体提供补贴。政府可根据租赁群体的收入状况和信用水平，提供不同程度的租房补贴。按照这一模式，即可解决公租房的投资回报率问题，也能体现政府在保障房分配方面的公正性。

　　除补贴外，公租房与收入联动分类定价，也是化解“两难”的一种方法。公租房定价不能一刀切。比如农民工、外来人才、大学毕业生，他们的收入不同，工作不同，对于住房的需求也不一样，因此，应当根据不同的房源和人群，进行分类定价。另外，在公租房定价标准上，可与收入建立联动机制，根据家庭收入的变化相应调整租金，这有利于保障公租房定价的公平与公正，也有利于科学调节和定价。

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